Wynajmowanie lokali ma różne oblicza

Zakończenie najmu lokalu mieszkalnego wydaje się proste, ale w rzeczywistości bywa z tym różnie. W ostatnim czasie pojawia się coraz więcej problemów z tym związanych

Radca prawny Marta Wilkońska-Żuralska dzieli się uwagami w tym zakresie.

– W praktyce wiele wątpliwości rodzi kwestia zgodnego z prawem zakończenia najmu lokalu mieszkalnego. Wynajmujący (najczęściej właściciel) i najemca (lokator) przeważnie kierują się w tym zakresie swoją intuicją i wybiórczą wiedzą, co sprawia, że przyjmowane przez nich rozwiązania bardzo często są wadliwe. Nie ma to większego znaczenia praktycznego, dopóki strony zachowują się wobec siebie lojalnie, ich wzajemne relacje układają się bezkonfliktowo, a sytuacja rozwija się w taki sposób, który obie strony są gotowe tolerować. Jeżeli jednak pojawia się spór, nieprawidłowe zapisy w umowie najmu będą eskalować wzajemną nieufność, wręcz wrogość. Strony potrafią zarzucać sobie oszustwo i wykorzystanie braków świadomości prawnej. Zakończenie najmu lokalu mieszkalnego to wbrew pozorom złożona i delikatna sytuacja prawna, z którą wiąże się dla obu stron szereg zagrożeń. Nieprawidłowe przeprowadzenie tego procesu, w zależności od sytuacji może np., uzasadnić odpowiedzialność karną wynajmującego czy odpowiedzialność odszkodowawczą najemcy. Dobrze sporządzona umowa zapobiega konfliktom i chroni strony w toku zakończenia najmu.

Paradoksalnie lepszym rozwiązaniem może być brak w umowie postanowień dotyczących zakończenia najmu niż wprowadzanie do niej życzeniowych, wręcz fantazyjnych zapisów niekonsultowanych z radcą prawnym czy adwokatem. Prawo przewiduje swobodę stron w kształtowaniu treści umowy. Swoboda ta polega jednak na możliwości odejścia w pewnym zakresie od regulacji ustawowej, która wiąże strony, gdy nie uregulowały one danej materii odmiennie. Należy jednak stanowczo podkreślić, że jeśli chodzi o kształtowanie zasad zakończenia najmu lokalu mieszkalnego, to swoboda stron jest w tym zakresie bardzo ograniczona – wyjaśnia radca Marta Wilkońska-Żuralska.

Jak wyjaśnia dalej nasza rozmówczyni, ustawodawca stoi przed dylematem: ochrona swobody i interesów majątkowych wynajmującego (najczęściej właściciela) czy zapobieganie bezdomności i związanym z tym kosztom społecznym.

– Nie żyjemy w czasach starożytnych czy choćby w XIX w. Współcześnie na każdym państwie w naszym kręgu kulturowym ciążą międzynarodowe i konstytucyjne zobowiązania, w świetle których prawo do ochrony mieszkania to obok m.in. prawa do życia, wolności od poniżającego traktowania, nietykalności osobistej, ochrony prywatności, prawa do sądu, ale też prawa własności – równie doniosłe, a zarazem równie fundamentalne prawo człowieka. Ustawodawca kieruje się interesem publicznym (wspólnym), a nie interesem danej osoby, np. danego właściciela. Z perspektywy interesu publicznego bez porównania większym problemem społecznym jest bezdomność niż ograniczenie części właścicieli w zakresie możliwości osiągania przez nich niektórych korzyści, zwłaszcza, gdy ci dobrowolnie zawarli umowę najmu, z wybraną przez siebie osobą, na wybranych przez siebie zasadach, czyniąc to w celu osiągnięcia korzyści majątkowych – w zamian za co równie dobrowolnie zobowiązali się zapewnić najemcy (jako swojemu wierzycielowi) możliwość uczynienia wynajętego lokalu mieszkaniem najemcy (lokatora). Wszakże czym innym jest będący przedmiotem najmu lokal, a czym innym mieszkanie, którego nienaruszalność gwarantuje art. 50 zd. 1 Konstytucji RP i art. 23 Kodeksu cywilnego. Niestety bardzo wiele osób tego nie rozumie lub nie chce rozumieć. Można wręcz odnieść wrażenie, że w ostatnim czasie deklarowanie takiego braku zrozumienia jest coraz częstsze. Ochrona lokatorów bywa nawet postrzegana jako postać kradzieży, co jest oczywistym nieporozumieniem. Równie dobrze można byłoby twierdzić, że ochrona pracownika przed wyrzuceniem go z pracy to kradzież stanowiska pracy i pieniędzy pracodawcy – dodaje Wilkońska-Żuralska.

– Wiąże się z tym nie tylko szczególnie ograniczona możliwość odejścia w zapisach umowy najmu od treści przepisów regulujących zakończenie najmu, ale też to, że nawet w tym zakresie, w którym jest to możliwe, można tego dokonać tylko na korzyść najemcy (lokatora). Prawnicy mówią tutaj o jednostronnie bezwzględnie obowiązującym (semiimperatywnym) charakterze przepisów. Podobny charakter ma np. regulacja umowy o pracę w Kodeksie pracy, którą można modyfikować na korzyść pracownika, ale też przepisy z zakresu ochrony konsumentów, dopuszczające odstępstwa na korzyść konsumenta. Warto pamiętać, że sytuacja prawna kogoś, kto wynajmuje mieszkanie zbliża się do sytuacji przedsiębiorcy, często jest to trudne do odróżnienia, co ma niebagatelne znaczenie podatkowe. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że regulacja zakończenia najmu lokalu mieszkalnego zawarta jest nie tylko i nie przede wszystkim w Kodeksie cywilnym. W przypadku umów zawartych z lokatorami podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz.725). Nie sposób przedstawić tutaj wszystkich regulacji prawnych związanych z zakończeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego, napisano już o tym całe monografie, a orzecznictwo cały czas rozwija interpretację tych przepisów. Należy jednak zauważyć, że strony zawsze mogą zgodnie rozwiązać każdą umowę najmu, obustronnie wyrażając taką wolę – mówi radca.

Jeśli natomiast chodzi o jednostronne doprowadzenie do wygaśnięcia umowy, tj. o jej wypowiedzenie, to należy pamiętać, że (inaczej niż np., w przypadku najmu lokalu użytkowego) nie jest prawdą to, że umowę najmu zawsze można wypowiedzieć, zwłaszcza gdy zwarto ją na czas nieoznaczony.

– Wypowiedzenie lokatorowi czy to umowy zawartej na czas nieoznaczony, czy też umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w przewidzianych prawem przypadkach. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenia nie uzasadniają jakiejkolwiek przyczyny, ale tylko te przewidziane w ustawie – przekonuje Wilkońska-Żuralska.

W art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy wskazano okoliczności, które uzasadniają wypowiedzenie z uwagi na zachowanie lokatora, przewidując w tych przypadkach miesięczny termin wypowiedzenia. Chodzi o sytuacje, w których lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

– Wśród rzadziej występujących w praktyce przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego można wskazać wypowiedzenie z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takim przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek dostarczenia takiego lokalu spoczywa na właścicielu, a wypowiedzenie wywoła skutek, jeżeli przed upływem terminu wypowiedzenia właściciel przedstawi najemcy ofertę zawarcia umowy najmu (lub podnajmu) lokalu zamiennego i ten lokal udostępni – wyjaśnia nasza rozmówczyni.

Ponadto zgodnie z art. 11 ust. 3 ustawy właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Z kolei – zgodnie z art. 11 ust. 4 – nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Przy czym – zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy – nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

– Warto zauważyć, że ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się pojęciem „właściciela” w swoistym znaczeniu. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy przez „właściciela” należy w tym przypadku rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Wynajmującym nie musi być zatem właściciel lokalu w ogólnym cywilistycznym znaczeniu. Jak już wskazano, materia zakończenia najmu lokalu mieszkalnego należy do skomplikowanych i wrażliwych na nadużycia, które prawo nakazuje traktować bardzo surowo. Nie ulega wątpliwości, że mowa tu o zagadnieniu o cywilizacyjnej doniosłości. Tym bardziej zasadne jest konsultowanie się w kwestii wypowiedzenia umowy najmu z radcą prawnym lub adwokatem – informuje o tym wszystkim radca prawny Marta Wilkońska-Żuralska.

Rzeczywiście, wzrost cen nieruchomości i związane z tym ceny najmu lokali mieszkalnych i użytkowych powinny od początku, czyli od podpisania umowy być rzetelnie przeanalizowane i rozsądnie ocenione przez obie strony kontraktu.

Oprac. B. Walas, fot. ilustracyjne